Dossier Pers

La Libre Belgique:14.08.06 Le Zoute et les autres

 

La Libre Belgique

 Artikel over de strategien van de vastgoedsector in het algemeen te Knokke 


 

 

Le Zoute et les autres: nouvelles tactique immobilière
par ARIANE VAN CALOEN et CHARLOTTE MIKOLAJCZAK

Mis en ligne le 14/08/2006
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Ce «camp retranché» situé à l'extrême est de la côte belge est et reste un phénomène immobilier sans égal en Belgique. Mais ce serait une erreur de croire qu'il s'agit d'une chasse gardée de la Compagnie du Zoute.

TANGUY JOCKMANS

Analyse

Il faut le lui rendre: Le Zoute du début du XXe siècle est bien une émanation de la Compagnie du même nom. Mais celui des années 60 jusqu'à aujourd'hui n'est pas seulement le sien. La Compagnie du Zoute le reconnaît sans détour, comme l'explique son président, Maurice Lippens (interview pp. 5 et 6). Par les temps qui courent - «l'Affaire» révélée en mai dernier -, elle a même tendance à le crier haut et fort.

Sur la digue ou dans la cité jardin proprement dite, d'autres promoteurs se sont inscrits avec délice. Certains y sont réguliers - comme les sociétés POC, Leijmo, Immo Centrale... -, d'autres y font un ou deux «coups». «Au Zoute, ce n'est pas bien compliqué, explique un observateur du marché. Les projets s'autofinancent facilement.» Et de pointer, à titre d'exemple de promoteur occasionnel, Alain Dauwens, de Kinder Siska, qui a transformé son parking ainsi que l'ancien restaurant Nano en un petit clos résidentiel d'une douzaine d'habitations.

Si l'aura de la Compagnie du Zoute est tel, c'est avant tout parce que ses développements immobiliers passés sont toujours bien visibles: les villas blanches aux toits de chaume ou de tuiles rouges, les rues courbes... C'est aussi que ses développements récents - le «Finis Terrae», à l'emplacement de l'ancienne piscine - ou futurs - la conversion de l'hôtel La Réserve - sont emblématiques au possible. Dans le cadre de son autre activité, le loisir, elle supervise de plus deux endroits clés de la station, le golf et le tennis club. Sans oublier d'ajouter, bien sûr, qu'elle est dans le giron familial tant du bourgmestre des lieux que du président du groupe Fortis.

Mais non, elle n'est pas le seul promoteur actif au Zoute. Il serait plus juste de dire qu'elle en est un des... rares promoteurs. Les possibilités sont en effet rarissimes. A tel point qu'une stratégie différente s'est mise peu à peu en place. «Comme ailleurs sur la côte, précise Jan Van Coillie, directeur du service Urbanisme de la commune. Knokke-Heist n'en a pas l'exclusivité, mais peut-être est-ce plus visible.»

Cette stratégie se décline en trois grands axes. «Le terrain est aujourd'hui quasiment introuvable, poursuit-il. Les promoteurs travaillent donc sur l'existant. En priorité sur des immeubles qui n'ont pas atteint les gabarits autorisés et qui ont donc encore de la marge.» La grande différence, c'est que si les propriétaires ne sont pas disposés à vendre leur bien, il suffit de leur proposer un échange. «Ils sont assurés de retrouver leur patrimoine dans l'immeuble qui remplacera le leur, confirme Thibault Vanden Berghe, gérant de l'agence Het Zoute, le promoteur se réservant le surplus, c'est-à-dire les deux ou trois étages additionnels. Pour les premiers, hormis le fait qu'ils seront privés de l'usage ou du rendement de leur bien pendant les deux années qu'exigera la construction, c'est tout bénéfice: ils échangent un appartement datant généralement d'une vingtaine, voire d'une trentaine d'années, qui va donc commencer à coûter - rénovation des façades et des communs, remplacement des ascenseurs... - pour un espace neuf, au confort moderne, qui, de plus, n'occasionnera de frais que dans 20 ans.» En contrepartie, le promoteur leur assure une opération blanche: il prend tous les frais à sa charge, droits d'enregistrement sur le terrain, coûts de construction, TVA, etc. «Le prix de l'immobilier a atteint de tels niveaux, poursuit l'agent immobilier, que la vente des 2 ou 3 appartements supplémentaires permet au promoteur de gagner sa vie.»

Le logement, une mine d'or

Le second axe de cette nouvelle stratégie est de racheter l'immobilier dont l'affectation n'offre plus un rendement suffisant, à tout le moins au regard des prix de vente. Première cible, les hôtels (les cas du Katelijn et du Locarno sont les plus récents). Deuxième cible, les professions «ingrates» - pour le patron, comme pour les employés - en termes d'horaires par exemple, comme les boulangers, bouchers, restaurateurs, pompistes... (le boulanger Gallens s'est ainsi laissé séduire il y a quelques semaines). «Chaque année, de vieilles familles hôtelières jettent l'éponge, dit-on du côté de l'Office du tourisme de Knokke. En 2000, la commune comptait 55 hôtels. En 2005, elle n'en aligne plus que 44. Cela va très vite... malheureusement.»

«C'est si facile de se laisser tenter par les prix mirobolants qu'on leur offre, reprend Thibault Vanden Berghe. Cela se vérifie à Knokke, mais aussi ailleurs, à Ostende, Coxyde...» Et d'ajouter qu'il faudrait s'en inquiéter. Au plan de secteur, il n'y a pas de distinction entre hôtels et logements. A Bruxelles, dans les années 80, les promoteurs multipliaient les hôtels, plus rentables que les logements (ce qui a donné lieu en 1991 à un moratoire de six mois, suivi de la publication d'une circulaire limitative). Sur la côte, c'est le contraire: la mine d'or, c'est le logement. «Il faudrait trouver une astuce pour que l'affectation hôtel existe en tant que telle, ou que les hôtels soient protégés, ajoute-t-il. L'hôtel est en effet souvent la porte d'entrée d'une station qu'il est regrettable de fermer.»

Le troisième axe de développement immobilier concerne les villas: d'une petite, en faire deux, accolées, d'une plus grosse, en faire une «villa-appartements». C'est ce qui passe le plus inaperçu, mais est également le plus surveillé. «Pour celles qui sont classées, pas d'inquiétude, confirme Jan Van Coillie. Le service Urbanisme est toutefois de plus en plus attentif à ce que les autres ne subissent aucun outrage.»

Un avenir bouché?

Il n'empêche, quand tous les terrains à bâtir seront bâtis, quand tous les immeubles auront été rehaussés, quand les villas seront au coude à coude... que feront les promoteurs? Pour Jan Van Coillie, la solution est tout simplement de s'éloigner de la place «m'as-tu-vu». Un nouveau morceau de ville est en cours d'élaboration derrière la gare de Knokke, baptisé «Duinen Water». C'est là désormais qu'il faut regarder.

Pour d'autres témoins, il restera à faire succomber les derniers des Mohicans. Comme la station Q 8, près du mini-golf, ou Marie Siska, qui bénéficie d'un véritable fonds de réserve de 1 à 1,5 hectare (à 1 000 €/m2, cela fait... entre 10 et 15 millions d'euros) - mais dont le propriétaire répète inlassablement qu'il n'est pas vendeur et n'a aucune envie d'être promoteur.

Certaines mauvaises langues suggèrent aussi qu'il suffirait de... convertir l'affectation des campings en logements, celle des terres de culture en réserve de terrains à bâtir, etc. (le «Finis Terrae» est un des derniers exemples de modification, la zone étant à l'origine affectée aux loisirs diurnes). Ou d'autoriser des immeubles de plus grande taille: le projet lauréat du concours pour le casino est considéré par ses nombreux opposants comme le summum (il frise les 100 mètres), mais d'autres demandes dérogatoires pourraient être déposées au service de l'Urbanisme.

On peut toutefois penser que la récente affaire dite «de la Compagnie du Zoute» a été plus traumatisante qu'elle y paraît.

Son impact s'est assurément traduit par une grande prudence dans le chef des protagonistes (et notamment du président de la Compagnie, Maurice Lippens, dont l'entretien qu'il nous a accordé a été étroitement balisé) et des autres promoteurs de la place (qui ont fait la sourde oreille à nos appels ou ont refusé de répondre). Mais il a été plus large, touchant toute la côte, jusqu'à La Panne, et bon nombre de ses promoteurs. Les dérogations, en termes d'affectation ou de gabarit, qui étaient devenues la règle - il suffisait de demander trop pour avoir plus - repasseront - pour un temps du moins - au niveau des exceptions.

«Quoi qu'il en soit, et sans donner d'avis sur un quelconque projet, je pense et je ne suis pas le seul, conclut Thibault Vanden Berghe, que le Zoute a quand même besoin d'un projet phare au risque de... s'appauvrir.»

la Compagnie du Zoute en un ensemble alliant hôtel et appart-hôtel de luxe.

© La Libre Belgique 2006