Dossier Lippens

Project La Reserve



Vertrekkend van een historiek wordt hier de opvolging gegeven van hoe het dossier "Reserve" doorheen de tijd evolueert. Van voorstelling tot afbraak en heropbouw.
veel leesgenot. Elkeen is natuurlijk vrij om zijn eigen mening te vormen.

Onze mening is dat enkel dankzij de opmerkzaamheid van een paar ambtenaren, die duidelijk begaan waren met hun stad, een megolomaan project dat enkel ten goede kwam aan de geldhonger van onze burgemeester tot menselijke normen werd herleid.

Alhoewel iedere burger gelijk is voor de wet zijn er natuurlijk altijd die wat meer gelijk zijn.




Analyse van hoe het stadsbestuur mogelijks de belangen van de Burgemeester in dit project ondersteunt.

De nieuwe reserve

(Anekdote: deze maquette bestond reeds geruime tijd, maar niemand in Knokke wist ervan. Per toeval zag een lokale journalist de maquette in een tentoonstelling te Brussel en nam er deze foto van. Kwatongen beweren dat onze burgemeester niet echt blij was met deze publicatie.)

Links

1. Gemeentelijke Aangepast RUP - Reserve


Hoofdstuk 1

Hotel La reserve

Korte historiek

Reeds sedert jaar en dag is ‘de Reserve’ om en rond het Zegemeer en samen met het casino de belangrijkste blikvanger van de omgeving. De uitstraling van deze gebouwen was tot ver buiten de landsgrenzen gekend en geroemd.

Om ‘up to date ‘ te blijven kende De ‘Reserve’ in de loop der tijden dan ook geregeld een ‘gezichtsreiniging’. Niet alleen de binnenk ant werd met een zekere regelmaat aangepakt, ook de buitenk ant van het gebouw kende verschillende aanpassingen.

Ondertussen evolueert ook onze levensstandaard en blijkt het gebouw terug verouderd zodat aanpassingen om te kunnen concurreren en zijn standaard te houden zich op

dringen. Jammer genoeg kunnen deze veranderingen niet gebeuren door het huidige BPA. ((Bijzonder Plan van Aanleg)

Komt nu de Companie du Zoute van burgemeester Lippens aan met een aanbod om hotel “La Reserve te kopen”. zij het onder de opschortende voorwaarde dat een bouwvergunning wordt verkregen volgens hun plannen. Zo gezegd zo gedaan en


op 12-09-2005 vraagt de gemeente een herziening aan van het BPA K-02 – wijk zegemeer. Niettegenstaande de toegelaten bouwhoogte er 6 verdiepingen bedraagt moet die worden opgetrokken tot 9, komt er een hotel van 120 kamers en is men van plan er 150 appartementen te bouwen. .


In tegenstelling to andere bouwaanvragen aanvraagd het stadsbestuur, zoals altijd wanneer de belangen van onze burgemeester primeren, zeer snel (op 26 januari 2005) voorlopig het nieuwe ontwerp. De burgemeester zelf, heeft natuurlijk zoals altijd de vergadering verlaten om de stemming niet te beïnvloeden wanneer een van zijn projecten worden besproken. W ant dat vertelt hij toch zo graag aan iedereen. Wat hij vergeet te vermelden is dat enkele dagen voor iedere gemeenteraad zijn persoonlijke partij “Gemeeentebelangen” in privé vergaderd en dat daar de nodige richtlijnen worden gegeven betreffende de komende gemeenteraad. Ieder bezwaar kan daar worden weggewerkt.

Gelukkig voor onze stad brak ondertussen in maart 2006 het corruptieschandaal van Ahrom uit. In het kader van dit onderzoek werd Lippens zijn directeur van de “De Compagnie du Zoute” gearresteerd alsook zijn stadssecretaris. Interess ant in dit opzicht is dat de ene instond voor de aanvraag van het project en dat de andere zetelde in de lokale GEKORO (GEmeentelijke COmmissie voor de Ruimtelijke Ordening) waar hij alle mogelijkheden had om het advies te beïnvloeden.

Beiden zaten nu echter in de petoet, de burgemeester, zonder zijn linker -en rechterhand, wist plots van niets meer met als gevolg dat de adviescommissie sedert jaren weer eens in alle sereniteit kon vergaderen. Het resultaat liet niet op zich wachten. De vooropgestelde plannen van de Compagnie du Zoute en het gemeentebestuur werden bijgewerkt en volgens de wettelijke normen aangepast.



Hoofdstuk 2

La Reserve uit de lucht

Het advies van de GECORO

De GECORO

Het is het Schepencollege die over het verdere verloop van het dossier moet beslissen. Aanvaarden ze het hieropvolgende advies van de GECORO (opgepast: integraal en unaniem door de volledige commissie voorgesteld ) dan zal dit dossier zo dienen te worden aangepast.

aanvaarden ze dit advies niet dan zal elk punt dienen weerlegt te worden met voldoende argumentatie.

Pas daarna wordt het dossier doorgestuurd naar de provincie voor verdere afwerking.

Nadat de Provinciale diensten (DRUM = Dienst Ruimtelijke Uitvoering en Mobiliteit) dit al of niet goedgekeurd hebben kan er dan enkel nog door de gemachtigde ambtenaar beroep aangetekend worden waarna het dossier beslist wordt door de minister.

Natuurlijk kan altijd door de burger een beslissing van de overheid aangekaart worden bij de Raad van State, maar dat is dan weer een ander paar mouwen.


Om de nodige veranderingen aan het gebouw La reserve te kunnen doorvoeren moet natuurlijk gekeken worden wat wettelijk kan en mag.

Volgens het oude BPA was de geplande verandering niet mogelijk. Er diende dus uitgekeken naar een nieuw plan. Uiteraard was een nieuw BPA niet mogelijk sedert de invoering van het nieuwe decreet op de ruimtelijke ordening, maar niettemin probeerde de gemeente natuurlijk in alle onpartijdigheid dit BPA te veranderen.

Het is namelijk zo dat een gemeente die over een goedgekeurd gemeentelijk ruimtelijk structuurplan beschikt enkel nog kan wijzigen mits het opmaken van een RUP (Ruimtelijk UitvoeringsPlan). Tevens is het ook mogelijk maar dit dan enkel voor bedrijven om te werken met een ‘planologisch attest’ en zo toestanden te regulariseren en ook een toekomstvisie voor die bedrijven te ontwikkelen. Meestal gaat het hier om zonevreemde bedrijven die moeten geregulariseerd worden. Hier dus niet het geval.

Zoals reeds aangehaald is enkel een RUP nog mogelijk voor de bestemmingswijziging van het bestaande BPA.

Deze RUP wordt aangemaakt op vraag van het gemeentebestuur en wordt na het openbaar onderzoek voor advies voorgelegd aan de GECORO (GEmeentelijke COmmissie voor de Ruimtelijke Ordening). Deze commissie is enkel adviserend en brengt dus een advies uit aan het Schepencollege van de gemeente doch dit advies is voor dit college niet bindend.

Indien echter het college het advies van de GECORO verwerpt of niet volgt dan moet dit wel geargumenteerd worden. Daar deze commissie voornamelijk uit specialisten bestaat en het advies gesteund is op hun kennis en voldoende geargumenteerd wordt is dit dus niet altijd evident om het advies zo maar naast zich te leggen.

Terug naar ‘de Reserve’. Niet zo lang gelden is het RUP door de GECORO behandeld. Uit goede bron konden wij dan ook een aantal beslissingen van deze commissie ingezien worden.

Laten we deze eens op een rijtje zetten. Gemakshalve zal ik eerst het gevraagde of gestelde aanhalen en daarna de beslissing van de commissie verhalen.

Gevraagde bouwhoogte: 9 verdiepingen.

Advies Commissie: Dit is voor deze site inderdaad wel iets te hoog. Beslist werd om de hoogte te beperken tot 6 verdiepingen. Deze 6 verdiepingen waren beperkt tot de hotelzone van het project (in het midden) en diende chronologisch af te lopen naar de buitenzijde van het perceel tot 3 verdiepingen. Belangrijk hierbij is ook dat het gabariet van de daken onder een helling van 60 % moet bedragen en deze lijn begint aan de grens van het perceel. (Vroeger was dit gerekend vanaf het midden van de weg af pad en in sommige gevallen beperkt tot 45% helling. Tezelfdertijd dient opgemerkt dat de dakvolumes binnen de grenzen van het gebouw moeten beginnen. Dit wil zeggen dat het dak moet beginnen op de rand van de buitenmuur en niet zoals bij sommige gebouwen dat op een uitsprong van soms wel één meter buiten de gevelmuur begonnen wordt met het dakvolume. De totale hoogte van het dak (nokhoogte) wordt beperkt tot 26 meter (+ 1) en de kroonlijsthoogte tot 19 meter.

Tot zover het dak en zijn beperkingen.

Gevraagd op plan: terras boven Zegemeer, pad over en langs het meer, brug over meer.

Advies Commissie: het meer dient hersteld in zijn natuurlijke vorm . Daarbij dient de rand een ecologisch ingerichte berm te worden met als voornaamste punt dat de helling dient genomen op 10/4. In mensentaal wil dit zeggen dat om een hoogte verschil van 1 meter te overbruggen, de overbrugging van dit hoogteverschil moet gebeuren over een lengte van ongeveer 2,5 meter. Daarbij dient ook gekeken naar de inpl anting van een rietkraag op de oevers. Er kan volgens de commissie en pad rond het meer lopen maar dit dient op de vaste grond te zijn en niet over het meer. Zo ook het geplande terras die vervalt en volgens de commissie daar niet op zijn plaats is. De brug over het meer dient volgens de commissie te bestaan uit een soort kunstwerk (niet te gebruiken als voetgangersweg) van beperkte hoogte boven het water uitstekend en niet noodzakelijk het volledige meer te overspannen.

Deze beslissing houdt wel in dat de plaats nu ingenomen door het zwembad zal moeten wijken voor het voetpad en het gebouw dus iets achteruit zal moeten geplaatst worden.

Gevraagd: gebouwen van 3 verdiepingen parallel met de Elizabetlaan.

Advies Commissie: Om het gebouw niet nodeloos te verzwaren met allerlei aanhangsels en het uitnodigende, uitstralende karakter van dit gebouw verder te verzekeren wordt unaniem afgezien van dit concept. Maximaal kan een U-vorm geaccepteerd worden, waarbij zoals voorheen reeds gezegd de gebouwen hoogstens 3 verdiepingen kunnen tellen (+ dakverdieping natuurlijk). Parallel met de Elizabetlaan kunnen dus geen gebouwen opgericht worden.

Gevraagd: de culturele as accentueren met een straat dwars door het gebouwencomplex eventueel met winkelpanden.

Advies Commissie: uitzonderlijk kan dit toegestaan worden. Deze straat dient minimaal 10 meter breed te zijn en uitnodigend te zijn voor voetgangers die via deze weg een verbinding vormen met de casino Reserve en het Cultureel centrum (de zgn. culturele as). Uitzonderlijk kan ook in deze hotelzone de gelijkvloerse verdieping met een mezzanine voorzien worden. (mezzanine is het woord die men gebruikt om aan te duiden dat de ruimte van twee verdiepingen kan samengesmolten worden tot één verdieping, maar wel nog als één ruimte moeten kunnen beschouwd worden. Je kunt het je voorstellen als twee verdiepingen maar waarvan het plafond er geheel of gedeeltelijk van tussen gehaald werd.

Gevraagd: Groene ruimtes

Advies Commissie: de commissie steunt erop dat in de voorziene groene ruimtes de bodemlaag voldoende dik dient te zijn om de nodige pl antengroei te kunnen verzekeren. Speciale aandacht dient uit te gaan naar de voorzieningen ter hoogte van de straat door het complex. Voldoende diepte voor het aanpl anten van hoogstammige bomen. Daarvoor dienen een soort caissons voorzien te worden (dwars door het garagecomplex) die de wortelgroei van deze bomen optimaal zal garanderen. De garageplannen dienen dan ook in die zin aangepast te worden.

Dit zijn dan ongeveer de voornaamste punten die gewijzigd werden door de GECORO in dit dossier.


09.01.2007 (Nieuwsblad)

La Réserve na de zomer plat

KNOKKE - Het prestigieuze hotel La Réserve in Knokke wordt in oktober volgend jaar afgebroken. Dat schrijft het tijdschrift P-Magazine vandaag in een grote reportage over het hotel.

Volgens het blad gaat La Réserve zijn laatste oudejaarsavond tegemoet. Na het zomerseizoen zou er in september een veiling plaatsvinden van de inboedel van het hotel zoals de serviezen, meubels en schilderijen. In oktober start volgens de concessiehouders Martine Van Thillo en Eddy Walravens in P-Magazine de afbraak. Tegen januari 2008 zou de nieuwbouw starten. Er komt een vijfsterrenhotel met zes bouwlagen en tussen 120 en 140 kamers. Er komen ook vergaderzalen, een fitnesszaal en een zwembad. In het complex wordt naast een tiental boetieks ook in 150 luxeappartementen voorzien. De eigenaars ervan zullen kunnen gebruik maken van de hotelfaciliteiten. (isn)